Budowa domów jednorodzinnych czy obiektów komercyjnych wymaga uzyskania pozwolenia. Dla niektórych nieruchomości potrzebne jest jedynie zgłoszenie planowanych prac. W przypadku niedopełnienia tej formalności powstały obiekt kwalifikuje się jako samowolę budowlaną.
Co to jest samowola budowlana?
Prawo budowlane nie definiuje dokładnie pojęcia samowoli budowlanej. Zwyczajowo uznaje się za nią budynek, który powstał bez dopełnienia formalności wymaganych prawem lub bez uprzedniego zgłoszenia jego budowy. W praktyce odnosi się to do:
- przebudowania, dobudowania lub nadbudowania obiektu bez wcześniejszego zgłoszenia tego faktu we właściwych urzędach
- rozpoczęcia budowy przed otrzymaniem decyzji urzędu
- rozpoczęcia budowy mimo sprzeciwu starosty
- przeprowadzania prac niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami (brak kierownika budowy, dziennika budowy lub rozbieżność z projektem budowlanym)
Więcej o tym zagadnieniu możesz też przeczytać we wpisie dotyczącym legalizacji samowoli budowlanej Kancelarii Prawnej Nieruchomości & Proces Budowlany z Warszawy.
Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?
Dzięki temu, że ustawodawca przewidział możliwość legalizacji samowoli budowlanej, jej wykrycie nie zawsze kończy się nakazem rozbiórki. Możliwe są dwie drogi wiodące do zalegalizowania budynku, które zależą od daty zakończenia budowy.
Samowola budowlana przed 1995
W przypadku zakończenia prac przed 1 stycznia 1995 roku, zastosowanie ma ustawa Prawo budowlane z 1974 roku (przepisy art. 37-42). Według niej legalizacja może nastąpić, jeśli budynek lub jego część:
- nie znajduje się na terenie nieprzewidzianym w planie zagospodarowania jako działka budowlana albo przeznaczonym pod inny typ zabudowy
- nie stanowi zagrożenia dla ludzi i mienia ani nie wpływa negatywnie na otoczenie.
Trudność stanowi tutaj udowodnienie, że budowa faktycznie zakończyła się przed 1995 rokiem – organy administracji państwowej dokonują archiwizacji dokumentów budowlanych dopiero od 1999 roku. W związku z tym postępowania tego typu często są skomplikowane. Pomocne w tych przypadkach mogą okazać się prowadzone w urzędach gmin książki ruchu budowlanego, umowy z pracownikami budowy i rachunki za materiały budowlane (o ile ktoś je tak długo przechowuje), zeznania świadków poświadczające datę zakończenia budowy lub nawet zdjęcia lotnicze.
Kolejnym krokiem po skompletowaniu dokumentacji będzie złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Wniosek ten należy uzupełnić o inwentaryzację podwykonawczą budynku oraz ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania. Po złożeniu wniosku, w ciągu 21 dni od jego przyjęcia, inspektor zleca bezpłatną kontrolę, która wymaga obecności właściciela i kończy się wystawieniem protokołu jej przebiegu. Protokół ten należy przechowywać.
Proces legalizacji dobiega końca z chwilą otrzymania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, wydawaną do 60 dniu od pozytywnego rozpatrzenia wniosku (jeśli kontrola nie wykazała uchybień). W przypadku decyzji negatywnej inwestorowi przysługuje prawo do odwołania się.
Samowola budowlana po 1995
Dla budynków zakończonych po 1 stycznia 1995 roku stosowane są przepisy obowiązującej aktualnie ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku. Dotyczy to także jeszcze niezakończonych budów. W jej świetle rozpoczęcie procedury legalizacyjnej może mieć miejsce, jeśli spełnione będą dwa warunki:
- budynek musi być zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego
- obiekt nie podważa przepisów techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie budynku lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
W przypadku niespełnienia któregoś z tych warunków inwestor musi liczyć się z nakazem rozbiórki. Trzeba pamiętać, że obiektów będących w trakcie budowy nie wolno wykańczać ani modernizować w trakcie trwania procesu legalizacji. Wstrzymanie prac następuje po wydaniu takiego postanowienia przez inspektorat nadzoru budowlanego.
Proces legalizacyjny wymaga skompletowania odpowiednich dokumentów (szczegóły w dalszej części tekstu) i wniesienia przewidzianej w ustawie opłaty. Pozytywna weryfikacja dokumentów i zaksięgowanie opłaty legalizacyjnej najczęściej kończy się decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego, będącej jednoznaczną z legalizacją budowy dla budynków gotowych oraz możliwością wznowienia wszelkiego typu prac budowlanych w przypadku obiektów niedokończonych. Trzeba jednak pamiętać, iż ostateczna legalizacja następuje dopiero z chwilą ukończenia robót budowlanych i wypełnienia niezbędnych procedur prawa budowlanego. Rzeczona decyzja wydawana jest przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.
Koszty legalizacji
Również opłata legalizacyjna zależna jest od daty zakończenia budowy. Jeśli budynek wzniesiono przed 1995 rokiem, legalizacja nie wiąże się z kosztami – w ich przypadku opłata legalizacyjna nie jest naliczana, a więc legalizacja takich obiektów będzie darmowa.
Jeżeli budynek powstał po 1 stycznia 1995 roku, jego legalizacja zależna jest od wniesienia opłaty. Koszty tego przedsięwzięcia reguluje prawo budowlane – wartość opłaty legalizacyjnej dla budynków wzniesionych bez pozwolenia na budowę stanowi iloczyn pięćdziesięciokrotności stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 500 złotych, natomiast wartości wspomnianych współczynników określa załącznik do ustawy Prawo Budowlane (art. 59f ust. 2 i 3). Można wnioskować o odroczenie lub rozłożenie płatności na raty.
Wysokość tych opłat nie jest mała, dlatego lepiej dobrze się zastanowić, nim dopuści się samowoli budowlanej – przykładowo koszt legalizacji, z którym musi liczyć się inwestor w przypadku jednorodzinnego budynku mieszkalnego wzniesionego bez pozwolenia, wynosi 50 tysięcy złotych. Dla większych obiektów kwota ta może sięgać nawet 900 tys. zł.
Taniej przyjdzie zapłacić za budynki, które wymagały jedynie zgłoszenia prac (zwane także małą samowolą) – będzie to kwota 2,5 – 5 tys. zł., co i tak jest sporą wartością, zważywszy na ich rozmiary.
Trzeba tutaj zaznaczyć, iż obowiązek dokonania opłaty spoczywa na aktualnym właścicielu obiektu. Jest to szczególnie ważne w przypadku, gdy budynek powstały z naruszeniem prawa budowlanego został przekazany np. organizacji pozarządowej lub fundacji. Konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej zwykle równałaby się dla nich z przymusowym zakończeniem działalności. W takiej lub podobnej (np. dany inwestor straciłby dom, aby uregulować opłatę) sytuacji, dzięki nowelizacji prawa budowlanego, można ubiegać się o częściowe lub nawet całościowe umorzenie opłaty legalizacyjnej. Wniosek w tej sprawie kieruje się do wojewody.
Dokumenty, jakie trzeba złożyć
Legalizacja to nie tylko wniesienie opłaty – stanowi ono bowiem ostatni krok na drodze do zalegalizowania obiektu budowlanego. Inwestor chcący ją przeprowadzić musi, po uprzednim zgłoszeniu samowoli w odpowiednim organie nadzoru budowlanego (zwykle będzie to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, choć może to być także wojewoda przy pomocy wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego), w wyznaczonym terminie dostarczyć następujące dokumenty:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budynku będącego samowolą budowlaną z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w przypadku nieobjęcia działki MPZP należy uzyskać i dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu)
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i innymi niezbędnymi dokumentami, o których mowa w art. 12 ust. 7
Stanowią one podstawę rozpoczęcia procesu legalizacji i nie może on się odbyć bez ich skompletowania.
Podsumowanie
Za samowolę budowlaną uznaje się budynek powstały bez dopełnienia formalności wymaganych prawem lub bez uprzedniego zgłoszenia jego budowy. Droga do jego zalegalizowania zależy od daty zakończenia prac budowlanych – obiekty powstałe przed 1 stycznia 1995 roku rozpatruje się na podstawie innych przepisów, niż te wybudowane po tej dacie. Jest to proces nierzadko skomplikowany, a w przypadku nowszych budynków wiążący się także ze sporymi kosztami. Dlatego warto zadbać o dopełnienie formalności przed rozpoczęciem budowy.