Artykuł sponsorowany
Jeszcze kilkanaście miesięcy temu najważniejszym pytaniem zadawanym przez osoby planujące zakup mieszkania było: czy bank przyzna mi kredyt? Dziś sytuacja wygląda inaczej. Cykl obniżek stóp procentowych poprawił dostęp do finansowania, a banki ponownie zwiększają akcję kredytową. Paradoksalnie jednak dla wielu kupujących kredyt przestał być największym wyzwaniem. Coraz większe znaczenie ma to, co można kupić za określony budżet i gdzie taka inwestycja będzie najbardziej racjonalna.
Rynek mieszkaniowy wszedł w etap, w którym decyzje zakupowe są znacznie bardziej przemyślane niż jeszcze kilka lat temu. Kupujący nie analizują już wyłącznie wysokości miesięcznej raty, ale także relację ceny mieszkania do jakości życia, perspektyw rozwoju miasta czy dzielnicy, dostępności infrastruktury oraz kosztów codziennego funkcjonowania.
Popyt wrócił wraz z kredytami
Po okresie wysokich stóp procentowych rynek hipoteczny ponownie nabrał dynamiki. Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej obniżyły koszt finansowania, a wraz z nim wzrosła zdolność kredytowa wielu gospodarstw domowych. Potwierdzają to dane sektora bankowego. Według raportu AMRON-SARFiN, w pierwszym kwartale 2026 roku banki udzieliły ponad 73 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 33 mld zł. Oznacza to wzrost o blisko 52 proc. pod względem liczby oraz niemal 64 proc. pod względem wartości względem analogicznego okresu ubiegłego roku.
Jednocześnie spadają stawki referencyjne, co przekłada się na niższe oprocentowanie nowych zobowiązań. Dla kredytobiorców oznacza to zarówno większą dostępność finansowania, jak i możliwość refinansowania wcześniej zaciągniętych kredytów. Obecnie nawet co trzeci nowo udzielony kredyt hipoteczny służy refinansowaniu wcześniejszego zobowiązania, a nie zakupowi nowej nieruchomości.
Obniżki stóp procentowych przełożyły się na wzrost zdolności kredytowej wielu gospodarstw domowych, dzięki czemu część klientów wróciła na rynek po kilku kwartałach wstrzymywania decyzji. Nadal jednak kluczowe znaczenie ma wysokość wkładu własnego, stabilność dochodów oraz rozsądne dopasowanie wartości nieruchomości do możliwości finansowych kupującego. Coraz częściej obserwujemy również, że klienci porównują oferty w różnych miastach i wybierają lokalizacje, w których ich budżet pozwala kupić większe i bardziej funkcjonalne mieszkanie – eksperci finansowi Notus Finance S.A., Klaudia Klimczak, Maciej Pinkowski.
To pokazuje, że poprawa sytuacji na rynku kredytowym jest faktem, jednak sam wzrost liczby udzielanych kredytów nie oznacza automatycznie równie dynamicznego wzrostu sprzedaży mieszkań.
Ta sama zdolność kredytowa, zupełnie inne możliwości
Największą zmianą na rynku nie jest dziś sam koszt kredytu, lecz coraz większe znaczenie lokalizacji.
Jeszcze kilka lat temu różnice cenowe pomiędzy największymi aglomeracjami a miastami regionalnymi były istotne, ale nie determinowały decyzji zakupowych w takim stopniu jak obecnie. Dziś ta sama rodzina dysponująca identyczną zdolnością kredytową może stanąć przed zupełnie różnymi możliwościami.
W największych metropoliach budżet rzędu 700–800 tys. zł często oznacza zakup mieszkania o powierzchni około 50 mkw. W miastach takich jak Toruń czy Bydgoszcz za podobną kwotę możliwe jest nabycie znacznie większego lokalu, często w nowoczesnym budownictwie, z miejscem postojowym, komórką lokatorską czy dostępem do terenów zielonych. Przykładem są inwestycje realizowane przez Budlex – w toruńskiej Lumenie w tym budżecie dostępne są mieszkania o powierzchni ok. 64–70 mkw., w Nowym Batorego 2 65–77 mkw., natomiast w bydgoskich inwestycjach Gajowa oraz Enklawa można znaleźć gotowe do odbioru lokale o powierzchni odpowiednio 60–75 mkw. i 68–77 mkw. Pokazuje to, że przy tej samej zdolności kredytowej nabywcy w miastach regionalnych mogą pozwolić sobie na znacznie większą przestrzeń i wyższy standard życia – dodaje Cezary Grabowski, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Budlex.
To sprawia, że dla coraz większej grupy klientów pytanie nie brzmi już: „czy dostanę kredyt?”, ale raczej: „gdzie mój budżet pozwoli mi kupić mieszkanie odpowiadające moim potrzebom na kolejne kilkanaście lat?”.
Średnie miasta zyskują na znaczeniu
Zmieniające się preferencje nabywców wpisują się również w szersze trendy społeczne. Upowszechnienie pracy hybrydowej, rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej oraz coraz większa dostępność usług powodują, że średnie miasta stają się realną alternatywą dla największych aglomeracji. Mieszkańcy coraz częściej porównują nie tylko ceny nieruchomości, ale także całkowity koszt życia, czas dojazdów, dostęp do terenów rekreacyjnych czy jakość przestrzeni miejskiej.
Dla wielu rodzin możliwość zakupu większego mieszkania w dobrze rozwiniętym mieście regionalnym okazuje się bardziej atrakcyjna niż nabycie mniejszego lokalu w centrum metropolii. Nie oznacza to raczej odpływu mieszkańców z największych ośrodków, ale rynek staje się bardziej zróżnicowany, a decyzje zakupowe są coraz częściej podejmowane w oparciu o analizę jakości życia, a nie wyłącznie prestiżu lokalizacji.
Deweloperzy muszą odpowiadać na nowe potrzeby
Zmiana zachowań klientów wpływa również na ofertę deweloperów. Jeszcze kilka lat temu kupujący koncentrowali się przede wszystkim na cenie metra kwadratowego. Dziś coraz częściej zwracają uwagę na funkcjonalność mieszkań, energooszczędność budynków, jakość części wspólnych czy dostępność infrastruktury w najbliższym otoczeniu.
Znaczenia nabierają rozwiązania ograniczające późniejsze koszty utrzymania lokalu, odpowiednio zaprojektowane układy mieszkań, tereny zielone, miejsca do rekreacji oraz rozwinięta oferta usługowa w sąsiedztwie inwestycji. Dla kupujących równie ważna jak samo mieszkanie staje się jego lokalizacja i komfort codziennego funkcjonowania. W toruńskich inwestycjach Lumena i Nowe Batorego 2 mieszkańcy mają w zasięgu kilku minut centrum miasta, szkoły, sklepy i centra handlowe, a także tereny rekreacyjne wokół Mokrzańskich Stawów. Atutem jest również dogodny dostęp do Trasy Średnicowej, zapewniającej sprawny wyjazd z miasta. Z kolei bydgoska Gajowa powstaje tuż przy Balatonie, ponad pięciu hektarach terenów zielonych, a jednocześnie zaledwie kilka minut spacerem od bulwarów nad Brdą. To przykłady inwestycji, które pokazują, że dziś o atrakcyjności mieszkania decyduje nie tylko jego metraż czy cena, ale również jakość otoczenia i dostęp do infrastruktury – mówi Cezary Grabowski, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Budlex.
To powoduje, że konkurencja pomiędzy deweloperami coraz rzadziej odbywa się wyłącznie poprzez cenę. Kluczowe staje się tworzenie osiedli odpowiadających na codzienne potrzeby mieszkańców i zapewniających komfort użytkowania przez wiele lat.
Kupujący bardziej świadomi
Na rynku mieszkaniowym wyraźnie widać zmianę sposobu podejmowania decyzji. Po okresie dużej niepewności związanej z wysokimi stopami procentowymi nabywcy wracają do planów zakupowych, jednak robią to znacznie ostrożniej niż wcześniej.
Analizują całkowity koszt inwestycji, porównują lokalizacje, sprawdzają perspektywy rozwoju miasta oraz zwracają uwagę na jakość realizowanych projektów. W efekcie zakup mieszkania staje się decyzją bardziej strategiczną niż impulsywną.
Poprawa dostępności kredytów zachęca klientów do powrotu na rynek, jednak nie oznacza już podejmowania szybkich decyzji. Kupujący bardzo dokładnie analizują swoje możliwości i porównują różne lokalizacje. Coraz częściej liczy się nie tylko wysokość miesięcznej raty, ale również to, jak będzie wyglądało codzienne życie w danym miejscu – dostęp do usług, komunikacji, terenów zielonych czy koszty utrzymania mieszkania. Widzimy również rosnące zainteresowanie inwestycjami realizowanymi w miastach regionalnych, które oferują korzystniejszą relację ceny do jakości oraz większy wybór mieszkań odpowiadających potrzebom rodzin.
Nowy etap dla rynku mieszkaniowego
Rynek nieruchomości w Polsce przestaje wyglądać tak, że o wszystkim decyduje dostępność kredytu. Obniżki stóp procentowych niewątpliwie poprawiły możliwości finansowania zakupu mieszkania, jednak dziś to tylko jeden z elementów.
Coraz większą rolę odgrywa racjonalna analiza potrzeb, jakości inwestycji oraz potencjału konkretnej lokalizacji. To właśnie dlatego miasta regionalne, oferujące dobrą infrastrukturę, wysoką jakość życia i bardziej dostępne cenowo mieszkania, mogą w najbliższych latach należeć do największych beneficjentów zmian zachodzących na rynku mieszkaniowym.
***
Budlex Sp. z o.o. to ogólnopolski deweloper z prawie 40-letnią tradycją. To jeden z najstarszych deweloperów w Polsce. Spółka ma w swoim portfolio 10333 wybudowanych mieszkań, w kilkudziesięciu różnych lokalizacjach Bydgoszczy, Torunia, Warszawy i Olsztyna. Nowe inwestycje powstają m.in. w Gdańsku. Jakość prowadzonych projektów, nowoczesne rozwiązania oraz innowacyjność zdecydowały o dobrej opinii, jaką Budlex od lat cieszy się wśród klientów. Spółka spełnia oczekiwania, budując trwale i solidnie.